永鸿地产 wing-hung.com

 

拟建屋宇所在地的地契文件，是否容许业主在土地上建屋？

一般可建屋的新界土地大致上有以下几种：-

1. 旧屋地 (OL D SCHEDULE LOT)
2. 旧批地 (GN LOT)
3. 新批地 (NEW GRANT LOT)
4. 农地＋建屋牌照 (BUILDING LICENCE)

旧屋地(OLD SCHEDULE LOT)

一般是指根据1905年批出的集体政府租契内的某些地段，其用途注明为屋地者，这些屋地一般多在一些传统乡村范围内。

• 一般并无特别发展限制(例如高度)，但因屋地面积一般很小，所以不能兴建高楼大厦。
• 唯一条件是在作出重建前，必须向当区地政处申请一份「重建批准书」，地政处会藉此机会订出一些条件来限制拟进行的重建。
• 因无限制买卖转让条款，故此无「补地价」问题。
• 因无其他限制条款(如完工证明)，故地政处无权发出「满意纸」。但实务上，如业主作出申请，地政处会发出「不反对入住纸」，业主多以此作为官方凭证。

旧批地(GN LOT)

一般是指政府在1905年后在新界各区理民府(现在的地政处)以拍卖方式出售的土地，其用途(一般多为屋地)列于拍卖的宪报公告上(可到高等法院图书馆内查核当年的宪报)。

• 政府主要以1906年(GN 365)至1934年(GN 364)发出的多份宪报公告，订出标准「卖地条款」，再视乎卖地日期，而决定该幅土地应受那一份宪报公告的标准条款所规管。
• 如为屋地，一般会限制楼层不可多于两层。
• 因无限制买卖转让条款，故此无「补地价」问题。
• 因历史问题，政府保管的卖地协议文本(等同地契)在二次大战时全部被烧毁或散失，因而令涉及此类土地的物业出现业权缺陷。

新批地(NEW GRANT LOT)

一般是指政府在60年代后，以独立合约方式批出的新界土地，所有条款均列明于有关的批地合约文件内。

• 一般载有很多发展限制，例如座数、楼层数目(早期多为2层、中期2层半、后期为3层)、楼高、复盖面积及用途等。
• 一般订明在完成发展并取得「完工证」(又称「满意纸」)后，方可出售及转让。
• 如承批人是根据政府于1972年制定的「小型屋宇政策」，以新界原居民的男性后人的资格(即所谓「丁」)而申请得来的土地，批地合约内必定会注明一系列严格的「限制买卖转让条款」，并订明承批人必须在完工后，申请作出「补地价」并取得地政专员书面同意后，才可将这种「村屋」(即「丁屋」)出售及转让。

建屋牌照(BUILDING LICENCE)

是指政府批准新界农地(OLD SCHEDULE LOT)业主在其私人农地范围内建造屋宇的批准文件。

• 建屋牌照(BUILDING LICENCE)是指政府批准新界农地(OLD SCHEDULE LOT)业主在其私人农地范围内建造屋宇的批准文件。
• 同样地，建屋牌照内一般载有很多发展限制，例如建屋位置、楼层数目、楼高、复盖面积及用途等。
• 在完成发展后，须申请一张「完工证」(又称「满意纸」)，方可出售及转让。
• 旧式的建屋牌照(一般指1972年前发出的)大多没有「补地价」的限制，只需在取得「满意纸」后，便可出售或转让。
• 1972年后批出的建屋牌照，大多数是根据「丁屋政策」批出，故此其内容跟丁屋地的新批合约一样，必会注明一系列严格的「限制买卖转让条款」，并订明承批人必须在完工后，申请作出「补地价」并取得地政专员书面同意后，才可将这种「村屋」(即「丁屋」)出售及转让。

建筑问题 :

• 原则上，除非获得豁免，所有「建筑工程」必须符合「建筑物条例」(BUILDINGS ORDINANCE) 的规定，即必须委任建筑师(AUTHORISED PERSON)、经屋宇署批准建筑图则、取得「入伙纸」后才可占用物业等。
• 「建筑物条例(新界适用)条例」，针对新界的小型屋宇，提供豁免的条件，以便村民可以将建筑成本降低。
• 「建筑物条例(新界适用)条例」最初于1961年制定，但后来因太多的危险斜坡问题，政府于1987年10月16日将该条例彻底地修改。故此，在1987年10月16日前所建成的新界的小型屋宇，和其后所建成的，其基本要求大为不同。
• 又于1999年发生粉岭「海燕花园」露台倒塌事件后，政府加入一些行政措施，特别是一些「技术规定」，以加强监管小型屋宇的「关键构件」建造工程。

获得豁免的条件大致如下：

1987年10月16日前	1987年10月16日后 但在1999年5月8日前兴建	1999年5月8日后兴建
只要建筑物符合下列条件，自动获得豁免: (A) 高度不超过25尺(7.62M) (B) 面积不超过700尺(65.03 SQ. M)	必须主动向所属地政处取得以下3张豁免证明书，才可获得豁免: (A) 建筑工程 (B) 地盘平整工程 (C) 渠务工程	与左述一样，必须主动 向所属地政处取得以下3张豁免证明书，才可获得豁免。
无须任何文件以证明获得豁免。	建筑工程豁免证明书会规限屋宇的高度、尺寸和用料。 一般限定高度不超过27尺(8.23M)、面积不超过700尺(65.03 SQ. M)及不超过3层。	但在申请「建筑工程豁免证明书」时，必须委任以下人士: (1) 建筑承建商 及T2合资格人士(即持有科技学院颁发的土地/结构/建筑科高级文凭或高级证书，并具备不少于3年相关工作经验的人士)(负责兴建整幢屋宇，包括关键构件) (2) 注册结构工程师或注册专业工程师(负责监督关键构件的建造工程) 同时，详细订明关键构件的技术规定。
因获得豁免，不受屋宇署监 管，故没有入伙纸。但地政处会发「满意纸」。	地盘平整工程豁免证明书发出与否，视乎所在地的倾斜度和地界附近的地理环境而决定。 大致情况如下： (1)地段本身的斜度不超过15度。 (2)地界以外10米内范围，斜度不超过15度。 (3)地界以外10米内范围，没有陡于30度的斜坡，亦没有高于1.5米的斜坡或护土墙。
	渠务工程豁免视乎屋宇是个别地发展还是集体发展。 如是个别发展的，一般会获得豁免，只需建造化粪池。