________________________________________ WING HUNG
「丁屋」是「村屋」,「村屋」不一定是「丁屋」。
一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段,其用途註明為屋地者,這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。
一般是指政府在1905年後在新界各區理民府(現在的地政處)以拍賣方式出售的土地,其用途(一般多為屋地)列於拍賣的憲報公告上(可到高等法院圖書館內查核當年的憲報)。
一般是指政府在60年代後,以獨立合約方式批出的新界土地,所有條款均列明於有關的批地合約文件內。
是指政府批准新界農地(OLD SCHEDULE LOT)業主在其私人農地範圍內建造屋宇的批准文件。
1987年10月16日前
1987年10月16日後
但在1999年5月8日前興建
1999年5月8日後興建
(A) 高度不超過25呎(7.62M)
(B) 面積不超過700呎(65.03 SQ. M)
(A) 建築工程 (B) 地盤平整工程 (C) 渠務工程
(1) 建築承建商 及T2合資格人士(即持有科技學院頒發的土地/結構/建築科高級文憑或高級證書,並具備不少於3年相關工作經驗的人士)(負責興建整幢屋宇,包括關鍵構件)
(2) 註冊結構工程師或註冊專業工程師(負責監督關鍵構件的建造工程) 同時,詳細訂明關鍵構件的技術規定。
大致情況如下﹕
(1)地段本身的斜度不超過15度。
(2)地界以外10米內範圍,斜度不超過15度。
(3)地界以外10米內範圍,沒有陡於30度的斜坡,亦沒有高於1.5米的斜坡或護土牆。
從以上可見,要知道一間「村屋」是否「丁屋」,只可從地契文件中才可見到,單獨只看「村屋」的外表設計和結構,外人根本不可能分辨出來。
「丁屋」大致上分兩類情況出現,第一類是政府從官地中撥出適合土地,以新批地形式批出(因官地有限,近年已不再見到這種丁屋批約),第二類是原居民自己提供適合的農地,再申請建屋牌照(俗稱「丁牌」)的方式出現(這種為目前最常見的)。
誰是合乎資格的「丁」(即原居民)? 根據1972年的丁屋政策,原居村民是指年滿18歲的男性 村民,其父系必須源自1898年已在政府認可的鄉村定居的居民。同時,申請人必須以前不曾獲得政府任何建屋優惠。
那些是適合的土地?根據丁屋政策,土地必須座落於認可鄉村的300呎範圍內,或在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」的「鄉村用途區」(即V ZONE)內,方會被考慮。
發展「丁屋」,必須懂得「搵地」和「搵丁」。
(1)
購入適合的V ZONE土地。[需要購買「丈量圖」(DD SHEET)、「測量圖(SURVEY SHEET)、「認地圖」(LOT INDEX PLAN)、「發展審批地區圖」(DEVELOPMENT PERMISSION AREAS PLAN)及「分區計劃大綱圖」(OUTLINE ZONING PLAN) 作參考」
(2)
物色適合的「原居民」,「購買」他們的「丁權」(一般簽訂一些個人承諾文件,加上遺囑和授權書等文件)。
(3)
找土地測量師作出測量,制定土地分割測量圖,將土地分割成若干塊,並預留土地作停車場及出入通道。
(4)
將分割後的土地,分別「賣」給擁有「丁權」的「原居民」。
(5)
以「原居民」的名義,向地政處申請建屋牌照。
(6)
建屋牌照發出後,完成建築工程。
(7)
[在建築期間,有些發展商已用「預購」方式,出讓「丁屋」樓花。]
(8)
建築工程完成後,向地政處申請「滿意紙」。
(9)
「滿意紙」發出後,向地政處申請刪除限制買賣條款及出售同意書,地政處會計算補地價金額。
(10)
出售同意書發出後,向地政處作出補價。
(11)
在申請補價期間,與「預購人」安排買賣文件,待出售同意書發出後,發展商以授權書代表「丁」作為賣方,即時完成交易。[如時間上能作出精確配合,發展商有機會利用新買家的樓價來作補價之用。]
(12)
「丁屋」在補價後,以後的買賣手續與程序,基本上與其他現成樓宇相同。
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